Begriff der Immobiliengesellschaft in Luxemburg

Eine luxemburgische Immobiliengesellschaft ist ein Unternehmen , dessen tatsächliche Tätigkeit und / oder satzungsmäßiger Zweck ausschließlich oder überwiegend darin bestehen, Grundstücke zu erwerben, zu verwalten, zu nutzen und zu veräußern. Gegründet werden kann die Luxemburger Immobiliengesellschaft in der Form einer Kapitalgesellschaft (Aktiengesellschaft (SA), GmbH (SARL), Kommanditgesellschaft auf Aktien (SCA) oder Genossenschaft in Gestalt einer AG (SCOSA)). Die Voraussetzungen für die Gründung einer Immobiliengesellschaft in Luxemburg richten sich nach der jeweiligen Rechtsform.

Steuerliche Aspekte

1. Besteuerung der Erträge aus Immobilienveräußerungen

Grundsätzlich werden Gewinne aus Immobilienveräußerungen gemäß dem Belegenheitsprinzip dort besteuert, wo die Immobilie liegt.

2. Besteuerung von Anteilveräußerungsgewinnen

Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft, in dessen Eigentum die Immobilie steht, werden dagegen grundsätzlich im Ansässigkeitsstaat des Veräußerers besteuert. Sofern es sich bei der Immobiliengesellschaft um eine luxemburgische Kapitalgesellschaft handelt, unterliegen die Gewinne aus der Anteilsveräußerung der Besteuerung in Luxemburg.

Einige neue Doppelbesteuerungsabkommen, die Luxemburg mit vielen Ländern unterhält, lassen jedoch das Belegenheitsprinzip auf die Veräußerung von Anteilen an Immobiliengesellschaften ausdehnen, deren Vermögen mindestens zu 50 % direkt oder indirekt aus Immobilien besteht. In diesen Fällen unterliegen die Anteilsveräußerungsgewinne nicht mehr der Besteuerung am Sitz des Veräußerers, sondern vielmehr am Immobilienbelegenheitsort. Eine derart ausgestaltete Immobiliengesellschaft in Luxemburg kann folglich im Rahmen der Anteilsveräußerung nicht von den luxemburgischen Steuerprivilegien Gebrauch machen, sofern die Immobilie im Ausland belegen ist.

3. Doppelstöckige- Gesellschaftsstruktur

Diese Bestimmungen lassen jedoch dahingehend Ausnahmen zu, dass das ausgedehnte Belegenheitsprinzip keine Anwendung auf Obergesellschaften mit Sitz- und Geschäftsleitung im Ausland findet. Bei einer doppelstöckigen Struktur erfolgt die Besteuerung der Anteilsveräußerungsgewinne im Rahmen des Verkaufs von Immobiliengesellschaftsanteilen weiterhin am Sitz des Veräußerers. Steht also die Immobilie im Eigentum einer inländischen Immobiliengesellschaft, die wiederum von einer ausländischen Kapitalgesellschaft gehalten wird und nunmehr die Anteile der inländischen Immobiliengesellschaft veräußert werden, bleibt die Steuerpflicht weiterhin bei der Auslandsgesellschaft. Im Hinblick darauf hat sich in der luxemburgischen Praxis folgendes Procedere entwickelt:

Zunächst wird eine luxemburgische Kapitalgesellschaft in der Form einer SOPARFI - Finanzbeteiligungsholding  gegründet, die aufgrund ihres Steuerstatus besonders attraktiv ist. Denn sie profitiert von dem „Schachtelprivileg“ der Mutter-Tochter-Richtlinie und ist unter bestimmten Voraussetzungen ertrags- und quellensteuerbefreit. Die Luxemburger SOPARFI - Finanzbeteiligungsholding wird wiederum in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft (SA) gegründet, die aufgrund der Möglichkeit der Ausgabe von leicht übertragbaren Inhaberaktien, im Rahmen der SOPARFI- Gründung bevorzugt wird. Daraufhin gründet oder erwirbt die Luxemburger SOPARFI- Finanzbeteiligungsholding Kapitalanteile an einer EU- Immobiliengesellschaft und veräußert diese anschließend. Der hieraus resultierende Gewinn unterfällt der Luxemburger Steuer. In diesem Rahmen bleiben Dividenden, Veräußerung- und Liquidationserlösen aus Beteiligungen von der Ertragssteuer befreit. Schließlich wird die luxemburgische SOPARFI - Finanzbeteiligungsholding liquidiert und der Liquidationserlös quellensteuerfrei ausgeschüttet.

Rechtliche und steuerliche Beratung und Unterstützung

Unsere Juristen und Steuerexperten beraten Sie und helfen Ihnen gerne persönlich und kostenfrei während der Entscheidungsfindung und in der Gründungsphase einer Immobiliengesellschaft in Luxemburg.

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Gründungsprozedere

Die Firmengründung in Luxemburg läuft in folgenden Einzelschritten ab:

  • Auswahl der Rechtsform und des Firmenwortlauts
  • Vorbereitung der Satzung einer Firmengründung
  • Gesellschaftskontoeröffnung
  • Kapitalerbringung
  • Notarielle Beurkundung der Satzung
  • Registrierung und Bekanntmachung der Satzung ggf. Einreichen eines Antrags auf Erteilung der Handelsermächtigung (autorisation d ́établissement) beim Mittelstandsministerium Luxemburgs
  • MwSt.- Betriebsanmeldung bei der Steuerbehörde Luxemburgs für die direkte und indirekte Besteuerung